Kurz erklärt: Die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) ist nur für das WEG-Gemeinschaftseigentum zuständig. Mit der Sondereigentumsverwaltung (SE-Verwaltung) wird die Eigentums- oder Mietwohnung gemangt.
Für ein Gemeinschaftseigentum trägt die gesamte Eigentümergemeinschaft die Verantwortung. Die ganze WEG hat darum Verwaltungsanspruch. Dazu kann ein Dritter oder eine professionelle WEG Verwaltung wie zum Beispiel eine WEG Verwaltung Berlin beauftragt werden.
WEG-Immobilienvertrag im Gesetz
Die gesetzlichen Voraussetzungen der WEG-Hausverwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz niedergeschrieben.
Außergerichtliche und gerichtliche WEG-Vertretung
Nach § 9b WEG agiert die WEG-Verwaltung als WEG-Vertreter. Damit kann dieser die Gesellschaft außergerichtlich und gerichtlich vertreten. Anderenfalls ist ein Gemeinschafts-auftreten erforderlich. Mit offiziellem Auftrag kann auch ein einzelner Eigentümer berechtigt werden.
Verwalter bestellen und abbestellen
Wie die Bestellung und Abbestellung eines Verwalters geschieht, besagt §26 WEG. Dabei kann die WEG nur gemeinsam einen Verwalter beauftragen, welcher im Namen der Gemeinschaft auftritt.
Ebenso ist ein Verwaltungsvertrag unverzichtbar. Nur mit ihm darf der Verwalter arbeiten. Der Vertrag hat eine Begrenzung auf maximal 5 Jahre. Bei einer neu gegründeten WEG beträgt der Vertrag maximal 3 Jahre. Bei Unzufriedenheit kann der Vertrag immer aufgelöst werden. Die maximale Kündigungsfrist darf sechs Monate nicht überschreiten. Vor der WEG-Reform 2020 musste für die Kündigung ein „wichtiger Grund“ genannt werden.
Immobilienverwaltung einer WEG - Tätigkeiten
Der WEG-Verwalter muss nach §19 Absatz 2 WEG eine „ordentliche Verwaltung“ durchführen. Pflichten sind im Vertrag festgehalten und sind unter anderem:
• Eigentümerversammlung jährlich einberufen und führen,
• Wirtschaftsplan, Vermögensbericht und Jahresabrechnung erstellen,
• Gelder verwalten, etwa Instandhaltungsrücklagen.
Zudem besteht die Arbeit der WEG-Verwaltung darin, eine Hausordnung zu erstellen. Ebenso ist für deren Durchsetzung zu sorgen. Weiterhin ist die Immobilie instand zu halten oder eventuell wieder instand zu setzen. Essenziell ist außerdem der Abschluss von notwendigen Feuer- und Haftpflichtversicherungen.
Welche Qualifikationen besitzt eine gute WEG-Immobilienverwaltung?
Laut rechtlicher Lage kann jede Person in die WEG-Verwaltung eintreten. Auch ist erlaubt, dass sich die WEG selbst verwaltet oder jemanden aus den eigenen Reihen bestimmt und sich nicht durch einen Dritten verwalten lässt. Handelt der Verwalter gewerblich, muss dieser eine gewisse Zulassung besitzen. Zudem sind regelmäßige Fortbildungen in diesem Fall zu absolvieren. Hinzu muss die WEG-Verwaltung eine Vermögenshaftpflichtversicherung abschließen.
Bei der Industrie- und Handelskammer kann eine entsprechende Prüfung abgelegt werden. Zum Bestehen ist notwendiges Fachwissen im Bereich Immobilienverwaltung unabdingbar. Nach Bestehen der Prüfung kann sich die Person „zertifizierter Verwalter*in“ nennen. Ebenso ein Nachweis für die Kenntnisse und eine Erlaubnis für den genannten Titel ist mittels eines Hochschulabschlusses samt immobilienwirtschaftlichem Schwerpunktes, einer abgeschlossenen Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann oder Ähnlichem möglich.