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Wert einer Immobilie berechnen

Oktober 16, 2018 - Lesezeit: 3 Minuten

Viele Menschen nutzen Immobilien gerne als Altersvorsorge oder als Investment. Die Rede ist nicht umsonst vom sicheren Betongold. Eine Geldanlage in dieser Kategorie muss jedoch gut geplant sein. Als Käufer sollte man genau kalkulieren, wie hoch der Wert eines Objektes ist. Doch wie kann man den Wert einer Immobilien ermitteln? Hier zeige ich es.

Wert einer Immobilie berechnen
Basis einer jeden Finanzrechnung sind die folgenden zwei Größen:

  1. Wie viel Geld zahle ich aus
  2. Wie viel Geld erhalte ich als Einzahlung

In die erste Kategorie gehören alle Ausgaben, die ich für die Immobilie tätigen werde: Kaufpreis, Nebenkosten, Maklergebühren, Reparaturen, Zinsen für den Kredit usw.

In die zweite Kategorie gehören die Einnahmen, die ich mit der Immobilie erziele. Das sind in erster Linie die Mieteinnahmen. Wichtig ist aber auch der Verkaufspreis. Auch da kann man oft noch ordentliche Gewinne machen. Zum einen kann der Preis steigen, weil sich die Attraktivität der Lage erhöht hat. Zum andern können es Währungsgewinne sein, wenn man das Objekt im Ausland gekauft hat, wo es keinen Euro gibt.

Nun ermittelt man für jedes Jahr die Auszahlungen und bildet ein Saldo. Beispiel:
2018: -100.000 - Wohnung gekauft
2019: +3.600 - Netto-Mieteinnahmen
2020: +3.600 - Netto-Mieteinnahmen
2021: +3.600 - Netto-Mieteinnahmen
2022: +120.000 - Wohnung wird mit Gewinn verkauft.

Unterm Strich hat man also 100.000 EUR investiert und dann 130.800 EUR an Geld verdient? Ist das eine Rendite von 30%? Nicht ganz! Wenn es doch nur so einfach wäre.

Die Barwerte berücksichtigen
Gehen wir davon aus, dass ich als Anleger einen Rendite erzielen will. Zur Zeit sind die Zinsen in der Bank niedrig. Daher würde ich mich über eine Verzinsung von 3% auf mein Kapital zufrieden geben. In diesem Fall muss ich einen Unterschied machen, wann ich Gelder auszahle / erhalte. Wenn man von 3% Zinsen ausgeht, dann ist der Wert von 120.000 Euro im Jahr 2022 nicht so hoch wie von 120.000 Euro im Jahr 2019. In der Zwischenzeit wären Zinsen fällig. Diesen muss ich bei Zahlungen in der Zukunft immer berücksichtigen. Das geht mit dieser Rechnung: 120.000 EUR / 1,03 = 116.504 EUR.

Die Zahl 1,03 ist finanzmathematisch für den Zins da. 3% wären die 1,03. 10,5% Zins wären zum Beispiel 1,105 usw. Wäre die Zahlung nicht 2019 gekommen, sondern 2022, dann wäre diese Rechnung notwendig: 120.000 / ((1,03) x (1,03) x (1,03) x (1,03)) = 106.618 EUR - wenn ich im Jahr 2019 das Geld erhalte. Wenn ich es 2022 bekomme, muss die Rückwärtsverzinsung für 4 Jahre durchführen.

Und so macht man das mit allen Zahlungen in dieser Gleichung:
2018: -100.000
2019: +3.600 / 1,03
2020: +3.600 / (1,03 x 1,03)
2021: +3.600 / (1,03 x 1,03 x 1,03)
2022: +120.000 (1,03 x 1,03 x 1,03 x 1,03)

Ergibt einenpositiven Saldo von: 16.801 EUR. Dies würde bedeuten, dass ich mit diesem Geschäft eine positive Rendite erreiche, die über 3% liegt. Wäre das Saldo genau Null, dann würde ich exakt eine Rendite von 3% erzielen. Wäre das Saldo negativ, dann würde ich mit dieser Investition weniger als 3% erzielen.

Mit Hilfe finanzmathematischer Verfahren lässt sich sogar exakt ermitteln, welchen Betrag ich für dieses Objekt bezahlen kann, damit ich ganz exakt eine Rendite von 3% erziele. Aber das macht man besser mit etwas Unterstützung. Mit Hilfe dieses kostenlosen Excel-Tools könnt ihr den Wert einer Immobilie berechnen.
Mit diesem Tool gerechnet, ergibt sich der Betrag von genau 116.801 EUR. Wenn ich für die oben genannte Immobilie genau diese Summe anbiete, dann erziele ich die gewünschte Rendite. Wenn ich das Objekt billiger erhalte, dann umso besser. Wenn der Verkäufer mehr verlangt, dann lieber nicht nehmen.